Cambios

Las administraciones públicas ven en los fondos ''Next Generation'' una oportunidad para, por un lado, (re)organizar el enfoque de las políticas de vivienda para que el acceso a una asequible se sitúe por encima de las lógicas del mercado; y por otro, garantizar ese derecho al conjunto de la población a través de procesos de rehabilitación y regeneración urbana, que mejoren las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de los inmuebles, siguiendo el camino marcado por el [https://www.consilium.europa.eu/es/policies/green-deal/ Pacto Verde Europeo]. Unas iniciativas que se recogen en la [https://spanish-presidency.consilium.europa.eu/es/noticias/declaracion-gijon-reunion-informal-ministerial-vivienda-desarrollo-urbano/ Declaración de Gijón] (2023) firmada por los ministros de Vivienda y Desarrollo Urbano de la UE, pero que exigen una planificación coordinada entre la administración regional (con competencia en materia de vivienda) y la local (que diseña y gestiona los Planes Generales de Ordenación Municipal). Es clave insertar en el sistema de planificación urbanística las determinaciones requeridas por las políticas de vivienda. El problema está, como apunta M. Varquer (2017), en que en España ha existido un largo desencuentro histórico entre los planes urbanísticos y los de vivienda, pues hay disparidad de contenidos, de competencias y de ''tempo'', lo que dificulta su coordinación. En consecuencia, urge (re)pensar el modelo de planificación urbanística y de vivienda.<br>

Si a priori se podría pensar que existe una falta de vivienda, la realidad es bien distinta. Desde los años noventa en España se impulsó su creación mediante diversos mecanismos (Lois, Piñeira y Vives, 2016; Piñeira, López, Durán, 2022):<br>

*Supeditación de la planificación urbanística, proceso urbanizador y generación de vivienda a los intereses de un ''lobby'' financiero-inmobiliario que atraía divisas, generaba financiación, incrementaba el mercado del suelo y promovía grandes proyectos inmobiliarios.<br>

[[Archivo:Espana_Evolucion-del-regimen-de-tenencia-de-la-vivienda_2007-2022_graficoestadistico_18961_spa.jpg|right|thumb|300px|Gráfico estadístico: Evolución del régimen de tenencia de la vivienda. 2007-2022. España.]]

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Según Eurostat (2021) el peso del alquiler en nuestro país todavía dista mucho de los valores medios que se registran en la Unión Europea (30,9%). Tan solo Melilla alcanza el 31%, mientras que en provincias como Madrid, Barcelona, Lleida, Girona, Illes Balears, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife el porcentaje ronda el 20-24% y cae hasta un 16-19% en las de Zaragoza, Tarragona, Guadalajara o Ceuta, como se observa en el mapa ''[[:Archivo:Espana_Precio-medio-de-la-vivienda-en-alquiler_2015-2021_mapa_18978_spa.jpg|Precio medio de la vivienda en alquiler]]''.<br>

A escala municipal, el mapa de ''[[:Archivo:Espana_Hogares-que-viven-en-alquiler_2021_mapa_18948_spa.jpg|Hogares que viven en alquiler]]'' –en municipios de más de 500 hogares– muestra que los valores más altos (más de 20%) tienen una presencia destacada en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y sus coronas metropolitanas; capitales de provincia y municipios especializados en el turismo –donde los empleados del sector demandan vivienda en alquiler– y en actividades agrícolas, que demandan abundante mano de obra, cubierta principalmente por población inmigrante y temporeros.<br>

Sin embargo, la tendencia al alza de los precios de los alquileres está provocando que las familias tampoco puedan hacer frente al pago de estos. Actualmente, el coste del arrendamiento supera las cifras del periodo de la burbuja inmobiliaria en 2007 (8,98 €/m2), alcanzando los 11,03 €/m2, si bien el precio máximo se registró en 2017 (18,6 €/m2). Las provincias con mayores incrementos se localizan principalmente a lo largo del eje Mediterráneo, destacando las de Barcelona, Castellón, Valencia y Málaga, los dos archipiélagos y las del entorno de Madrid (Toledo, Ávila y Guadalajara). En cuanto a los precios del alquiler por metro cuadrado, son las de Madrid y Barcelona las que registran precios más elevados (en torno a los 10 €/m2), seguidas de Illes Balears, Ceuta y Melilla (con más de 8 €/m2). A escala municipal, cabe destacar que, del conjunto de entidades que configuran el territorio fiscal común, el 77,4% registró alza de precios, llegando a ser del 60% en 14 municipios, 6 de ellos en las provincias de Barcelona y Valencia; del 45-60% en 28 municipios, y de 30-35% en 2.008 municipios. Tan solo 20 entidades locales registraron descensos en los precios del alquiler, entre las que destacan La Iruela en Jaén (-14%) y Gádor en Almería (-12,7%).<br>

[[Archivo:Espana_Alquiler-medio-mensual-de-la-vivienda_2015-2021_mapa_18975_spa.jpg|left|thumb|300px|Mapa: Alquiler medio mensual de la vivienda. 2015-2021. España.

Con la [https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo], por el derecho a la vivienda –la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución– el Estado busca promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el acceso a la vivienda articulando políticas de planificación y programación públicas (vivienda social y vivienda de precio limitado) y promoviendo la figura de vivienda asequible incentivada, así como el establecimiento de zonas tensionadas dentro de los espacios urbanos, con el fin de evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler. Entiende por zona tensionada aquella en la que el coste del alquiler supera el 30% de los ingresos medios o de la renta de los hogares, o en la que el precio del alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. En ellas el precio del alquiler está sujeto a una serie de restricciones:<br>