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En España el acceso a una vivienda adecuada se ha convertido en un problema estructural sin resolver. A pesar de constituir un derecho fundamental reconocido por la Constitución de 1978, el Pilar Europeo de Derechos Sociales, los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030, la Agenda Urbana de la UE sobre vivienda y la Estrategia relativa a la Oleada de Renovación, la realidad es que según el [https://provivienda.org/observatorio/ Observatorio de Vivienda Asequible ] de Provivienda para el año 2023, más de 5,5 millones de hogares (29,5%) están afectados de una forma u otra por exclusión residencial; el sinhogarismo se ha incrementado en un 25% en los últimos diez años; solo el 15,9% de los jóvenes puede emanciparse, al tiempo que un 8,2% de la población tiene un sobrecoste en el que se destina más de un 40% de los ingresos a sufragar el pago de la vivienda y suministros. Una problemática que se empezó a visibilizar con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, se hizo más patente con la pandemia del COVID-19, y que actualmente es demasiado tangible para seguir siendo ignorada por las políticas públicas.<br>
Las administraciones públicas ven en los fondos Next Generation una oportunidad para, por un lado, (re)organizar el enfoque de las políticas de vivienda para que el acceso a una asequible se sitúe por encima de las lógicas del mercado; y por otro, garantizar ese derecho al conjunto de la población a través de procesos de rehabilitación y regeneración urbana, que mejoren las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de los inmuebles, siguiendo el camino marcado por el [https://www.consilium.europa.eu/es/policies/green-deal/ Pacto Verde Europeo]. Unas iniciativas que se recogen en la [https://spanish-presidency.consilium.europa.eu/es/noticias/declaracion-gijon-reunion-informal-ministerial-vivienda-desarrollo-urbano/ Declaración de Gijón ] (2023) firmada por los ministros de Vivienda y Desarrollo Urbano de la UE, pero que exigen una planificación coordinada entre la administración regional (con competencia en materia de vivienda) y la local (que diseña y gestiona los Planes Generales de Ordenación Municipal). Es clave insertar en el sistema de planificación urbanística las determinaciones requeridas por las políticas de vivienda. El problema está, como apunta M. Varquer (2017), en que en España ha existido un largo desencuentro histórico entre los planes urbanísticos y los de vivienda, pues hay disparidad de contenidos, de competencias y de tempo, lo que dificulta su coordinación. En consecuencia, urge (re)pensar el modelo de planificación urbanística y de vivienda.<br>
Si a priori se podría pensar que existe una falta de vivienda, la realidad es bien distinta. Desde los años noventa en España se impulsó su creación mediante diversos mecanismos (Lois, Piñeira y Vives, 2016; Piñeira, López, Durán, 2022):<br>
*Promoción de un modelo de desarrollo basado en la especulación financiero-inmobiliaria.
*Declaración del [https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1985-8402 Decreto Boyer], que estimuló la compra privada de la vivienda gracias a la reducción de los intereses bancarios, el acceso fácil a las hipotecas, la descongelación de los alquileres y la desgravación fiscal por la adquisición de una vivienda (tanto si iba a ser ocupada como si no).*Aprobación de la [https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1998-8788 Ley 6/1998 sobre, régimen del suelo y valoraciones], que determinó que el suelo urbanizable alcanzase su valor máximo de mercado (como si estuviera construido).
*Mantenimiento de una fiscalidad que incentivaba el endeudamiento mediante ayudas públicas destinadas a subvencionar préstamos –tanto a personas como a promotores y constructores– para la liberalización del suelo y la compra de vivienda libre.
*Supeditación de la planificación urbanística, proceso urbanizador y generación de vivienda a los intereses de un lobby financiero-inmobiliario que atraía divisas, generaba financiación, incrementaba el mercado del suelo y promovía grandes proyectos inmobiliarios.<br>
A pesar del incremento del precio de la vivienda, las transacciones continuaron. Las facilidades crediticias animaron a la población a pedir una hipoteca para hacerse con una propiedad. De este modo en 2006 se alcanzó el pico de 1,3 millones de hipotecas solicitadas para empezar a caer drásticamente a partir de 2007, con el colapso del crédito, hasta alcanzar las 199.703 registradas en 2013. A partir de entonces comenzó una recuperación hasta situarse en 463.614 en 2022. Si a principios del siglo XXI el importe medio de la hipoteca era de 97.202 €, en 2007 alcanzaba los 148.865 € (incrementándose un 53,1% en solo cinco años), para posteriormente decrecer hasta llegar a los 100.000 € en 2013, y situarse actualmente en los 145.510 € (Ver gráfico Evolución de las hipotecas constituidas). El problema surgió cuando en plena crisis se implementaron políticas de austeridad (recortes en sanidad, educación y prestaciones sociales) que incrementaron el grado de vulnerabilidad económica y residencial de miles de familias españolas. La situación de paro prolongado en el que se vieron inmersos sus miembros y su incapacidad para hacer frente a los pagos de las hipotecas y alquileres provocó una avalancha de desahucios sin precedentes. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria hasta 2022, se registraron 869.286 ejecuciones hipotecarias, alcanzándose el pico en los años 2009-2010 (más de 93.000). Siete provincias acumularon el 46,8% del total, destacando las grandes aglomeraciones urbanas de Barcelona (104.585-12%) y Madrid (86.426-9,9%), y en menor medida Alicante, València, Murcia, Málaga y Sevilla, todos ellos destinos turísticos asentados en los que la burbuja inmobiliaria tuvo un mayor impacto. A partir de 2013 se observa una progresiva caída hasta llegar a las 24.935 que se registraron en 2022. Un descenso del 70,8% respecto al año 2014 donde se registró el máximo, que no obedece tanto a la mejora del nivel de renta de las familias, sino al agotamiento de los inmuebles susceptibles de sufrir una ejecución hipotecaria. Una idea que corroboran los datos de desahucios ofrecidos por la Estadística del Poder Judicial, pues de los 549.138 desahucios o lanzamientos practicados desde 2013, prácticamente el 35% responden a ejecuciones hipotecarias, mientras que el resto derivan de impagos del alquiler. Barcelona y Madrid registran el 26,2% del total (84.010 y 60.024 respectivamente), pero el porcentaje se incrementa hasta un 58,5% si se añaden las provincias de Valencia, Alicante, Málaga, Murcia, Illes Balears, Las Palmas y Girona. Atendiendo al peso de los desahucios por alquiler, son las provincias de Lugo y Cuenca las que mayor porcentaje registran con valores superiores al 90% (si bien su volumen de desahucios es reducido), seguidas de Madrid, Zamora, Segovia, Badajoz, A Coruña, Ourense, Asturias, Álava, Gipuzkoa e Illes Balears con valores superiores al 80%. Los valores inferiores los encontramos en Lleida, Castellón, Alicante, Almería, Jaén (oscilan entre el 54-58%) y Ávila (35%).<br>
En este contexto, y a raíz del COVID-19, se pusieron en marcha una serie de medidas de protección para familias en situación de vulnerabilidad en materia de vivienda ([https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4208 Real Decreto-ley 11/2020]): suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional; prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual; moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica; moratoria de deuda hipotecaria; continuidad del suministro energético y de agua para hogares vulnerables. Unas medidas que se han ido prolongando en el tiempo y que seguirán vigentes por lo menos durante 2024.
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*La brecha existente entre los salarios, renta media del hogar y precio de la vivienda como consecuencia del progresivo endeudamiento de las familias, la dualidad e inestabilidad del mercado laboral y la contracción del crédito. Si durante 2015-2021 la renta media por hogar se incrementó en un 11,9% y los salarios en un 12%, los alquileres lo hicieron en un 38,6%.
*El apalancamiento de viviendas en pocas manos: Sareb, fondos de inversión, banca, socimis (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) y empresarios ligados al negocio de la vivienda turística.
*El auge del alquiler turístico, que eleva la presión sobre la oferta de alquiler –ya antes escasa– principalmente en las zonas céntricas de las ciudades. Según [https://www.exceltur.org/wp-content/uploads/2022/11/ReviTUR-EXCELTUR-Documento-completo-221122.pdf Exceltur ] (2022) en barrios como el de Santa Cruz (Sevilla) en 2019 las viviendas turísticas alcanzaron el 61,2% del parque residencial; un 28,3% en el de Sol (Madrid); un 18,3% en el de Mercat (Valencia), un 12,3% en el Centro Histórico de Málaga, o un 11,7% en el barri Gòtic de Barcelona.
*El temor del arrendador a encontrarse con un inquilino vulnerable –que goza de protección especial con la suspensión de los desahucios en caso de impago–. Una circunstancia que deriva en la solicitud de más pruebas de solvencia (con lo que se castiga a inquilinos en situación económico-laboral menos estable) y fianzas elevadas (hasta seis meses). Además, la limitación en subida de alquileres es un factor desalentador (OCU, 2023).<br>
Con la [https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo], por el derecho a la vivienda –la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución– el Estado busca promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el acceso a la vivienda articulando políticas de planificación y programación públicas (vivienda social y vivienda de precio limitado) y promoviendo la figura de vivienda asequible incentivada, así como el establecimiento de zonas tensionadas dentro de los espacios urbanos, con el fin de evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler. Entiende por zona tensionada aquella en la que el coste del alquiler supera el 30% de los ingresos medios o de la renta de los hogares, o en la que el precio del alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. En ellas el precio del alquiler está sujeto a una serie de restricciones:<br>
*Se pone un techo del 3% al incremento del precio durante 2024, y se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos. En los contratos a nuevos inquilinos se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior. Podrá subirlo un 10% si se han llevado a cabo obras de rehabilitación o mejora de la accesibilidad.
